Od roku 2027 sa anonymný krátkodobý prenájom končí. Pripravený operačný model je teraz konkurenčná výhoda.

Pravidlá hry sa menia. A nie sú dobrovoľné.

Krátkodobý prenájom na Slovensku vstupuje do novej éry. Európske nariadenie (EÚ) 2024/1028 a jeho slovenská implementácia — zákon o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania — ukončujú obdobie, keď bolo možné prenajímať byt cez platformy ako Airbnb alebo Booking ako anonymný vedľajší príjem.

Od 1. januára 2027 vzniká národný register, ktorý spravuje Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR. Pre vlastníka to znamená jednoduchú, ale nekompromisnú logiku: bez registračného čísla platforma vašu ponuku nezverejní. Žiadne číslo znamená žiadny inzerát — a žiadny inzerát znamená nulový výnos z aktíva, do ktorého ste investovali.

Časová os, ktorá nepustí

• Vlastníci, ktorí ponúkajú prenájom do 31. decembra 2026, sa musia zapísať do registra najneskôr do 28. februára 2027.
• Od 1. marva 2027 je registrácia podmienkou pred prvým poskytnutím prenájmu — a od tohto dátumu sa uplatňujú sankcie.

Registrácia jednotky zahŕňa adresu, typ a kapacitu, identifikačné údaje vlastníka a obdobie poskytovania služby. Výstupom je jedinečné registračné číslo pre každú jednotku, ktoré musí byť viditeľné v každom inzeráte.

Register je len špička. Pod ním je celý systém povinností.

Mnoho vlastníkov vníma novú reguláciu ako "jedno políčko navyše vo formulári". V skutočnosti register funguje ako brána, ktorá zviditeľní a sprísni vymáhanie celého balíka povinností, ktoré platili už predtým — len ich bolo možné prehliadať:

• Živnostenské oprávnenie — krátkodobé ubytovanie s doplnkovými službami je ubytovacia služba, nie pasívny prenájom.
• Daň z príjmov ako zo samostatnej zárobkovej činnosti.
• DPH — registrácia podľa § 7a už pri prijímaní provízie zo zahraničnej platformy, bez ohlladu na obrat; ubytovacie služby v zníženej 5 % sadzbe; prahy 50 000 a 62 500 eur.
• Miestna daň za ubytovanie podľa nariadenia obce.
• Kniha ubytovaných a hlásenie pobytu cudzincov cudzineckej polícii.
• eKasa pri hotovostných platbách.
• DAC7 — platforma každoročne nahlasuje vaše príjmy finančnej správe.

Štát po novom dostane systematický dátový tok o počte nocí, adresách a príjmoch. Inými slovami: údaje z registra a z platforiem sa dajú krížovo porovnať s daňovým priznaním. Priestor pre "sivú zónu" sa zatvára.

Cena za nedôslednosť

Sankcie nie sú symbolické a možno ich ukladať opakovane: rádovo tisíce eur pre podnikateľov a právnické osoby, desaťtisíce pre platformy. K tomu sa pripája najtvrdší trest, ktorý nie je v zákone — stiahnutie ponuky z platformy a tým okamžitá strata obsadenosti.

Náš pohľad: compliance nie je náklad, je to súčasť výnosu

V HostWell vnímame túto zmenu inak než väčšina trhu. Pre neorganizovaného vlastníka je to osem paralelných administratívnych povinností, termíny a riziko pokuty. Pre nás je to štandardná súčasť prevádzkového modelu, ktorý spravujeme každý deň.

Krátkodobý prenájom dnes nie je o jednom políčku navyše. Je to evidencia, dane, reporting, komunikácia s úradmi a platformami, dynamické ceny, štandardy kvality a kontinuita obsadenosti — naraz a presne. Práve preto existuje spravovaný model: aby sa z aktíva stal výnos bez toho, aby ste museli sledovať každú legislatívnu lehotu.

Nová legislatíva je len jedným z desiatok prevádzkových bodov, ktoré preberáme na seba. Vlastník vidí výsledok — výnos a reporting. Systém beží ticho v pozadí.

Neviditeľná dokonalosť. Viditeľný výnos.

Čo s tým teraz

Ak vlastníte nehnuteľnosť, ktorú prenajímate alebo plánujete prenajímať krátkodobo, rok 2026 je obdobím na prípravu — nie rok 2027, keď začnú plynúť lehoty a sankcie.

Začnite konzultáciou. Prejdeme vašu jednotku, jej aktuálny režim a pripravíme plán súladu s novou reguláciou ešte pred prvým deadlinom.